Элла Худякова, «Главстрой»: «Долгосрочное планирование – необходимое условие взвешенных решений о реализации проекта»

Справка о компании: ООО «Главстрой» ведет свою историю с 1995 года. Реализует градостроительные проекты, направленные на качественное преобразование городской среды. Осуществляет полный цикл работ от разработки концепции застройки до последующей эксплуатации возведенных объектов.

Специализируется на жилье комфорт- и бизнес-класса. Акцент делается на комплексном развитии территорий, создании жилых комплексов со всей сопутствующей социальной инфраструктурой.

Важность планирования и прогнозирования денежных потоков

Управление денежными потоками является критически важным аспектом для любой компании, особенно с долгосрочным характером проектов, как у нас (от 5 до 20 лет). В современных условиях нестабильности – колебания спроса, периодические кризисы, переменчивая доступность финансирования – грамотное планирование становится настоящей «дорожной картой» развития бизнеса.

Для подтверждения важности этого направления я проводила опрос ключевых специалистов компании: руководителя управления МСФО, руководителя отдела инвестиционного анализа и финансового планирования и финансовых контролеров, работающих с проектными моделями. Все эксперты единодушно подтвердили фундаментальную роль финансового планирования в деятельности компании. По их мнению, качественное прогнозирование денежных потоков обеспечивает поддержание необходимой ликвидности, достижение стратегических целей, своевременное реагирование на недостаток капитала, а также обоснованность управленческих решений.

В текущих рыночных условиях способность эффективно планировать и прогнозировать денежные потоки становится не просто желательным навыком, а необходимым условием успешного развития бизнеса. Это позволяет компании, во-первых, оперативно адаптироваться к изменениям рынка. Во-вторых, минимизировать финансовые риски. В-третьих, оптимизировать использование ресурсов, а в-четвертых, обеспечивать устойчивое развитие в долгосрочной перспективе.

Таким образом, финансовое планирование выступает как ключевой инструмент стратегического управления, обеспечивающий стабильность и развитие компании в любых экономических условиях.

Принципы организации долгосрочного планирования

С 2016 года мы последовательно разрабатывали и в 2018 году утвердили долгосрочную стратегию развития компании, основанную на постановке четких, достижимых целей и ключевых показателей эффективности (KPI). Эта стратегия, адаптируясь к изменениям рынка, служит нашей неизменной дорожной картой. 

Мы используем каскадный подход к постановке целей, декомпозируя их на задачи для подразделений и проектов. Целенаправленность – фундаментальный принцип нашей работы, без которого невозможно эффективное планирование и развитие.

Второй принцип – рациональность. Все действия, от планирования до реализации проектов, направлены на достижение конкретных целей. Мы не занимаемся хаотичным приобретением площадей, а фокусируемся на развитии собственного портфеля. Приобретение земельных участков осуществляется строго в рамках стратегии: приоритет отдается участкам, расположенным вблизи существующих объектов, которые построила компания, необходимым для комплексного развития территории (включая участие в комплексном развитии территорий и других программах), или предназначенным для реновации и передачи городу. Выбор и очередность застройки участков определяются ключевыми параметрами, обеспечивающими максимальную эффективность и рациональность процесса.

Третий принцип – принцип непрерывности. До конца 2040 года мы последовательно реализуем утвержденную стратегию, ежегодно корректируя ее с учетом фактических результатов и внешних ограничений. Это подразумевает составление пятилетних бизнес-планов с детализированным планом на следующий год и прогнозными показателями на последующие четыре. Учитывая наличие около 15 проектов, по каждому из них есть отдельный бизнес-план, который затем интегрируется в единую финансовую модель, отражающую общую стратегию компании.

Четвертый принцип – контроль и фиксация. Ежемесячный анализ позволяет отслеживать прогресс и оценивать эффективность нашей модели. Для этого определены ключевые показатели эффективности (KPI), главный из которых – синтетический показатель прибыли до налогов на квадратный метр продаваемой площади (внутренне обозначаемый как EBT, хотя и отличается от классического расчета). Этот KPI используется для оценки как собственных проектов, так и проектов конкурентов, обеспечивая объективное сравнение и анализ рыночной позиции.

Стандартизированный подход к сбору данных во всех проектах гарантирует сопоставимость результатов. Ежемесячный анализ проводится по утвержденным стандартам, что позволяет сравнивать не только проекты внутри компании, но и с проектами других девелоперов нашей группы, работающих в разных регионах. Это дает нам четкое понимание нашего конкурентного положения на рынке.

Пятый принцип – сбалансированность и пропорциональность. Строительство в Москве регулируется многочисленными условиями и ограничениями. Например, проекты КРТ, такие как на улице Молодогвардейской, 54 и 58, имеют жесткие сроки реализации (до 2032 года) согласно договорам, обычно рассчитанным на 11-13 лет. Это накладывает ограничения на гибкость планирования. Хотя высокая ключевая ставка сейчас делает начало строительства нежелательным, мы обязаны приступить к этим проектам, чтобы выполнить обязательства перед городом. Поэтому ключевым фактором становится тщательное планирование денежных потоков. В строительстве прогнозирование кэш-флоу – это приоритетная задача, определяющая финансовую стратегию. Отчет о прибылях и убытках в данном случае является вторичным показателем, результатом эффективного управления денежными средствами.

Шестой принцип – точность и детализация. Он предполагает месячный шаг планирования. Даже для долгосрочных проектов (например, 15-летних), планирование ведется помесячно. Уровень детализации определяется объектом: для отдельных зданий (школы, детские сады и т.п.), не подпадающих под действие 214-ФЗ (договор долевого участия), детализация осуществляется по разрешению на строительство или по каждому зданию в отдельности.

Седьмой принцип – эластичность и гибкость. Он реализуется через создание не только базовой финансовой модели, но и проведение углубленного анализа чувствительности ключевого показателя EBT. Этот анализ учитывает влияние изменений объемов продаж, себестоимости и ключевой ставки.  Помимо стандартного анализа с фиксированным шагом мы моделируем различные сценарии, варьируя временные рамки проекта (ранний/поздний старт, длительность строительства), стратегию продаж (продажи на старте, после ввода в эксплуатацию, изменение ценовой политики). Таким образом, каждый бизнес-план основывается на множестве вариантов модели, из которых выбирается оптимальный.  Ежемесячный мониторинг позволяет оперативно реагировать на рыночные изменения (например, колебания ключевой ставки), корректируя выбранный сценарий и действия в соответствии с текущей ситуацией.

Восьмой принцип – системность. Принцип системности реализуется в нашем подходе «сверху вниз».  На начальном этапе мы работаем с общими параметрами, например, допустимым объемом застройки на конкретном земельном участке. Модель изначально упрощена и учитывает только суммарную площадь строительства для продажи. Однако после разработки проектной документации модель существенно детализируется. Добавляются новые уровни иерархии: очереди строительства, отдельные дома и корпуса, объекты инфраструктуры (школы, детские сады и т.д.), обеспечивая глубокую проработку проекта.

Визуализация результатов

Несмотря на кажущуюся архаичность, Excel остается незаменимым инструментом для нас. Его гибкость позволяет оперативно реагировать на изменения и обрабатывать разнородные данные наших проектов. Многообразие задач, выполняемых в рамках различных проектов, делает невозможным использование стандартных программ управления проектами. Попытки внедрить специализированные решения оказались безуспешными. Поэтому мы используем Excel для полного цикла работы, включая визуализацию данных с помощью встроенных инструментов бизнес-аналитики (BI).

Все материалы проходят обсуждение в рабочих группах, которые принимают окончательные решения по утверждению бизнес-планов и стратегий. На рисунке представлены данные, которые являются ключевыми для принятия решений.

Основным ограничивающим фактором для нас сейчас является динамика ключевой ставки. Ипотека составляет 90% наших продаж, поэтому, если нет ипотеки – мы ничего не продаем. Рост процентных ставок в октябре прошлого года вызвал тревогу и привел к созданию нескольких рабочих групп для решения проблемы. Прогноз на этот год – ставка в 20%. Однако опасения акционеров по поводу еще более высокого уровня ставок и отсутствия скорого снижения заставляют нас пересмотреть бюджет и скорректировать планы. Это означает фактически перезапуск бюджетного планирования.

Оптимизация финансовой модели проекта требует балансирования между объёмами финансирования строительства и продаж для достижения максимальной эффективности. Анализ показал критическое несоответствие в 2024-2025 годах: значительные расходы на строительство при недостаточном привлечении средств (синий и белый столбики на графике). Для решения проблемы коммерческий отдел должен увеличить объём привлечённых средств (белый столбик), а строительный отдел – оптимизировать расходы, растянув сроки строительства (синий столбик).  Однако необходимо соблюдать сроки сдачи объекта во избежание штрафных санкций по 214-ФЗ.

Долгосрочное финансовое планирование – это необходимое условие для принятия взвешенных решений о реализации инвестиций и проектов. Без него объективная оценка рисков и перспектив невозможна.

Элла Худякова, директор по экономике и финансам, «Главстрой» 

Комментарии