Изменения на рынке недвижимости: элитные новостройки уходят с арены

С момента объявления о присоединении новых земель к столице цены на недвижимость в новомосковских домах выросли, по оценкам экспертов, в полтора раза. Одна только московская регистрация «добавила» к стоимости квартир, как минимум, 15%. Однако элитным многоэтажным жильем новая часть Москвы так и не обросла: все самые дорогие предложения здесь сосредоточены в бизнес- и комфорт-классах, а строительство элитных коттеджных поселков в Новой Москве потеряло смысл.

Изменения местного рынка

Серьезные метаморфозы на рынке недвижимости Новой Москвы произошли после ее присоединения к столице. Из зоны дачных и коттеджных поселков всех классов, включая «премиум», эта территория превратилась в район с интенсивным строительством многоквартирного жилье эконом- и комфорт-классов. Согласно официальным данным департамента развития новых территорий Москвы, за последние 10 месяцев в этой части города введено в эксплуатацию более 1,3 млн кв. м жилой недвижимости. По оценкам экспертов, большую часть из них составляет многоквартирное жилье в массовом сегменте.

«С изменением статуса территории структура рынка принципиально изменилась, — пояснила директор по маркетингу ГК Масштаб Ольга Широкова.— Если до присоединения это были преимущественно пригородные и загородные территории, застраиваемые коттеджными поселками, где даже в эконом-классе бюджеты за счет площади домовладения и предлагающегося к нему земельного участка были достаточно высокими, то сегодня это на 90% городские форматы жилья с меньшими по размеру и по бюджету предложениями».

Исчезающая элита

До присоединения к столице новых территорий на Калужском и Киевском направлениях часто строились коттеджные поселки премиум-класса. Однако после «прихода» мегаполиса статус уже построенных проектов в этих районах снизился, а новые попросту перестали появляться.

«Жилье премиум-класса представлено на территории Новой Москвы лишь в формате загородной недвижимости, которая появилась на территории исторически престижного направления еще до его присоединения к московской агломерации,— пояснил коммерческий директор RDI Дмитрий Власов. — Помимо этого есть ряд проектов бизнес-класса, которые сосредоточены в непосредственной близости от МКАД в пределах 5 км от Москвы». По его данным, на рынке недвижимости Новой Москвы также существует объекты, которые хоть и позиционируются в сегменте «бизнес» и активно используют это в продвижении, но фактически не превышают стандарты «комфорт» и «комфорт+» классов. «За последние годы на данной территории новых проектов премиум-класса на рынок не выводилось, и, скорее всего, вряд ли они появятся», — пояснила руководитель загородного департамента Contact Real Estate Алсу Хамидуллина. Как заявляет эксперт, вхождение элитных поселков в состав Новой Москвы не лучшим образом сказалось на их статусе и престижности.

С одной стороны, вхождение в состав Москвы имеет свои преимущества, например, в плане развития дорог и инфраструктуры. С другой – у многих владельцев недвижимости возникли опасения связанные с массовой застройкой окружающих территорий многоэтажными жилыми комплексами, и связанными с ними пробками на дорогах и изменениями социального класса жильцов этого района.

Несмотря на беспокойство собственников, на этой территории и сейчас продаются элитные объекты, представляющие собой отдельно стоящие коттеджи и большие участки земли. Цены на них варьируются от 850 тыс. до $4,5 млн.

Что касается элитного многоквартирного жилья, то в Новой Москве его пока нет. «Для формирования на этой территории элитного рынка нужна либо высокая численность и плотность населения, либо компактная концентрация граждан с высокими доходами, — пояснил партнер Provereno.Ru Александр Пыпин. — Если бы планы по переносу властных органов состоялись, то такое могло бы произойти».

Другими словами толчком к развитию этого сегмента могло бы стать строительство парламентского центра в Коммунарке, однако, согласно последним данным, оно планируется в старомосковском районе Мневники.

Зона повышенного комфорта

Если не учитывать единичные элитные проекты в загородном сегменте, то большинство самых дорогих объектов Новой Москвы сосредоточены в непосредственной близости от МКАД (ЖК «Татьянин парк» между МКАД и районом Солнцево) и рядом с обжитыми столичными районами (ЖК «Бунинский» возле Южного Бутово), где в ближайшем будущем будет построено метро. Концентрация более дорогих объектов наблюдается и в крупных населенных пунктах, где власти также планируют строить новые станции метрополитена.

«Строящееся жилье в Новой Москве дорожает быстрее, чем в Подмосковье, и растет доля более дорогих проектов, стоимость которых обусловлена не более высоким классом, а более удачным расположением, — пояснила руководитель ИРН-Консалтинг Татьяна Калюжнова. — Реконструкция крупных автомагистралей, строительство новых станций метро — все это увеличивает привлекательность жилья и способствует росту цен».

Как заявляет эксперт, многоквартирные проекты повышенной комфортности в Новой Москве скорее исключение из правил, так как большая часть спроса (больше 95%) приходится на массовое жилье.

«Новая Москва сформировала имидж рынка массового жилья эконом- и комфорт-классов. И пока этот имидж не меняется», — пояснил руководитель аналитического центра ОАО ОПИН Денис Бобков. По его словам, это главная причина непринятия покупателями бизнес-класса как одного из сегментов рынка новостроек Новой Москвы. Более того, сейчас активно разрабатывается генплан новых территорий, в связи с чем, новое строительство в Новой Москве отчасти сдерживается. Однако в уже заявленные девелоперами планы бизнес-класс не входит.

«У Новой Москвы есть предпосылки для развития жилья бизнес-класса, — считает Денис Бобков. — Но во многом дальнейший сценарий появления новых объектов этого сегмента определят уровень и динамика развития новомосковской территории».

Руководитель аналитического центра Est-a-Tet Владимир Богданюк заявляет, что строительство многоэтажек бизнес-класса на присоединенных территориях требует активного развития транспортной и социально-бытовой инфраструктуры, а также образование комфортных жилых агломераций. «Покупатели дорогостоящего жилья заинтересованы в приобретении недвижимости в хорошо развитых с точки зрения социально-бытовой и транспортной инфраструктуры районах», — пояснил эксперт.

Несмотря на уже сформировавшуюся репутацию «гетто с массовой застройкой», рынок новостроек Новой Москвы включает и дорогостоящие объекты. «Самый дорогой сегмент в Новой Москве — бизнес-класс, который составляет порядка 15% предложения, — объясняет руководитель отдела маркетинга Sezar Group Елена Карпова. — Но после присоединения к Москве новых территорий активно начали развиваться сегменты «комфорт» и «комфорт+», причем последний по качеству не уступает бизнес-классу в старых границах».

По заявлению генерального директора компании Метриум Групп Марии Литинецкой, рынок новостроек Новой Москвы имеет всего 1 проект бизнес-класса — это ЖК «Дубровка». В остальном же самые дорогие многоквартирные проекты — это «комфорт+». Однако, по словам Ольги Широковой (ГК «Масштаб»), в ближайшее время предполагается старт продаж в ЖК «Испанские кварталы», входящем в проект А101. Запланированная доля бизнес-класса в этом жилом комплексе 20% от общего объема предложения.

Несмотря на то, что цены на самые дорогие многоквартирные объекты в Новой Москве сопоставимы со старомосковским бизнес-классом, риэлторы утверждают, что их реализация затруднена. «Мы видим, что целый ряд дорогих предложений в сегменте вторичной загородной недвижимости реализуется с трудом», — пояснила руководитель департамента аналитики НДВ-Недвижимости Елизавета Гудзь.

Такая тенденция является главной причиной отказа застройщиков от вывода жилья «элит» и «премиум» классов на новомосковский рынок.

Имитация бизнес-класса

Сегодня по уровню жизни и качеству местного рынка недвижимости Новая Москва и Подмосковье не имеют ярко-выраженных отличий. Строительство крупных жилых комплексов на этой территории ускоряется с каждым днем, в то время как заявленные якорные объекты транспортной и социальной инфраструктуры еще не реализованы, а некоторые даже не прошли стадию «на бумаге». Такое несоответствие приводит к ухудшению транспортной ситуации и увеличивает нагрузку на существующую инфраструктуру.

«Это отображается и в структуре предложения новостроек здесь: эконом-, комфорт- и бизнес-классов. Объем предложения бизнес-класса составляет всего около 43 тыс. кв. м. Это только 9% от общего предложения на первичном рынке в этой локации, — пояснил Денис Бобков. — Для сравнения: в Подмосковье объем жилья бизнес-класса составляет 147 тыс. кв. м. Но в основном территории Новой Москвы развиваются за счет проектов комфорт-класса, объем предложения которого составляет 278 тыс. кв. м».

Есть ли будущее у жилья бизнес-класса в Новой Москве? Вопрос, который еще долго будет оставаться без ответа. «Во многом дальнейший сценарий появления новых объектов этого сегмента определят уровень и динамика развития новомосковской территории, — пояснил Денис Бобков. — Тем более что столичный статус накладывает определенные качественные обязательства на такие проекты: архитектура, строительные материалы, качество строительства и прочее. Однако по нашим оценкам, в ближайшей перспективе его доля не будет превышать 12-15% от общего объема предложения на новомосковских территориях».

Источник: Коммерсант.ru

Комментарии