Отчет о Форуме финансовых директоров строительной отрасли (день 2)

28 февраля — 1 марта состоялся «Форум финансовых директоров строительной отрасли». Основной его целью стала выработка эффективных бизнес-решений в строительстве и девелопменте для финансовых руководителей.

В рамках форума были рассмотрены такие вопросы, как тенденции развития строительной отрасли в 2013 году; выявление строительных рисков и оценка их влияния на качественные и стоимостные показатели объекта; разработка и использование финансово-правовых схем реализации проекта; эффективное управление портфелем инвестиционных проектов; привлечение финансовых ресурсов и многие другие.

Предлагаем вашему вниманию отчет о втором дне этого мероприятия.

Чтобы приобрести материалы конференции, звоните по телефону +7 (495) 971-92-18 или пишите по электронной почте events@cfo-russia.ru

День 2

Михаил Заусалин, ведущий юрист «Пепеляев Групп», провел мастер-класс на тему «Налоговые последствия применения Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 12.07.2011 г.»

Постановление Пленума ВАС РФ № 54 касается того, каким образом взаимодействуют застройщик и инвестор, как квалифицировать их гражданско-правовые отношения по инвестиционному договору, каким образом передается право собственности на объект недвижимости. В этом постановлении два важных тезиса: право собственности на построенный объект возникает у владельца земельного участка; инвестиционный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи. Относительно этого постановления существуют как мнения «за», так и мнения «против».

«Была очень распространенна ситуация, когда инвестор перечисляет деньги застройщику (которые прежде НДС не облагались), застройщик перечисляет эти деньги подрядчику, а тот уплачивает НДС в бюджет. Застройщик вычет по НДС не принимает, поскольку подразумевается, что он не является собственником объекта, а лишь агентом. Для того чтобы передать все затраты, в том числе НДС, большая часть инвесторов ждет, когда объект будет передан на баланс, и только в этом случае принимает НДС к вычету. Но средний срок реализации инвестиционного проекта 2 года. Таким образом, согласно этой схеме инвестор получает возмещение по НДС только через 2 года.

Именно таким образом отражает налоговые последствия большинство инвесторов, подразумевая, что инвестиционный договор является агентским. По моему мнению, этот договор не следует трактовать как агентский, поскольку агент не может приобретать права собственности.

Таким образом, застройщик выступает либо в качестве продавца, либо в качестве подрядчика (в большинстве случаев в качестве продавца). А инвестиционный договор в этом случае стоит квалифицировать как договор купли-продажи. Как отношения будут квалифицироваться с точки зрения налогообложения? При перечислении аванса застройщик обязан выставить счет-фактуру с выделенным НДС, которую инвестор сразу может принять к вычету.

В своем выступлении спикер также затронул следующие темы:

• распространение действия Постановления Пленума ВАС РФ на прошлые периоды;
• налоговые последствия для застройщика при переквалификации отношений;
• налоговые последствия для инвестора при переквалификации отношений.

Елена Куликова, управляющий партнер APEX Consulting Group, выступила с докладом «Паевой инвестиционный фонд как актуальный формат ведения строительного бизнеса: инструмент налоговой оптимизации и механизм привлечения инвестиций».

«Главной причиной использования паевых инвестиционных фондов традиционно считалось освобождение от некоторых видов налогов. С 2012 года эти налоги стали применяться, в том числе, и для ПИФов. Поэтому некоторое время использование ПИФов казалось не вполне популярным. Наша компания давно занимается этим направлением, и мы действительно заметили спад интереса. Однако к концу 2012 года он восстановился. Это заставило нас задуматься о том, какие истинные причины интереса использования паевых инвестиционных фондов», — Елена Куликова.

Елена Куликова напомнила, что паевой инвестиционный фонд (ПИФ) — обособленный имущественный комплекс, не является юридическим лицом, имуществом которого управляет управляющая компания, действующая на основании лицензии ФСФР России и зарегистрированных правил доверительного управления ПИФ. Доля в праве собственности на имущество ПИФ удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией.

Елена рассказала о видах ПИФов (закрытые ПИФы недвижимости и закрытые рентные ПИФы; с квалифицированными инвесторами и с паями не ограниченными в обороте), и отметила преимущества и недостатки каждого из них.

«Для многих компаний ПИФ дает возможность повысить свой статус и создать надежное представление перед своими партнерами. Хотя ПИФ — это действительно не всегда просто, и в строительной отрасли он применяется не так часто. Но, тем не менее, использование ПИФов дает ряд преимуществ, и не только с точки зрения налогообложения», — сказала Елена Куликова.

Спикер привела три характерных примера из практики компании, которые наглядно показали преимущества использования ПИФов в строительном бизнесе. «В 2011—2012 гг. у нас было несколько реализованных проектов: торгово-развлекательный центр, жилищное строительство, девелопмент и реализация земельных участков. В каждом случае мы использовали ПИФ. Преимущества такого подхода для нас очевидны. В первую очередь, это оптимизация налогообложения в части легализации дохода владельцами бизнеса, поскольку доходы УК Д. У. ПИФ не облагаются налогом на прибыль до тех пор, пока денежные средства „работают“ в рамках ПИФа, а налогом на прибыль (НДФЛ) облагаются только доходы владельцев инвестиционных паев. Таким образом, возможны реинвестиции дохода без промежуточного налогообложения.

Использование ПИФов также важно с точки зрения оптимизации структуры бизнеса: упорядочивание владения недвижимыми активами; отделение функции застройщика от функции заказчика строительства с целью минимизации рисков утраты активов; и приближение бенефициаров бизнеса к деньгам, то есть перевод их в статус владельцев инвестиционных паев. Таким образом, ПИФы становятся основой для прозрачного инвестиционного сотрудничества», — поделилась опытом Елена.

Сергей Мартынов, президент Объединения сертифицированных специалистов по расследованию хищений (Российское отделение), выступил с докладом «Минимизация потерь от хищений в капитальном строительстве».

Он рассмотрел несколько типичных ситуаций возможного хищения на предприятии и рассказал, как правильно не только минимизировать потери от хищений, но и предотвратить возможность мошенничества на предприятии.

«Потери от хищений в среднем превышают 40% от стоимости строительства. Как показал анализ, наиболее уязвимы с точки зрения потерь в российском бизнесе — капитальное строительство и инвестиционные проекты.

Существенные потери происходят еще на этапе составления сметы, поскольку подконтрольные подразделения не имеют необходимой профессиональной экспертизы, чтобы определить достоверность данных. Чтобы избежать этого, для составления сметы чаще всего привлекают дополнительного сотрудника, который мог бы адекватно оценить реальность данных. Однако этот подход неэффективен, поскольку сотрудник может оказаться заинтересованным лицом. Эффективный подход — создать систему независимых экспертов. Желательно иметь базу данных квалифицированных сметчиков-экспертов, которые не связаны с организацией, а работают на подряде и поэтому являются незаинтересованными. Если в результате такой экспертизы будут выявлены значительные расхождения — это даст серьезные повод задуматься», — считает С. Мартынов.

«Ситуации, связанные с мошенничеством, лучше заранее предотвращать. Если в компании хищение уже произошло, особенно если сумма большая, то вернуть украденное уже практически невозможно. Поэтому надо выявлять риски хищения, а не факты. Изучить и оценить индикаторы риска, ввести определенные контрольные процедуры».

С. Мартынов отметил, что контрольные процедуры наиболее эффективны тогда, когда сотрудники линейных подразделений даже не подозревают о наличии такого контроля. «Во многих компаниях существует контроль недобросовестности. В обычных компаниях он чаще всего сводится к наличию или отсутствию должностной инструкции, проверке тех или иных документов, но это не всегда влияет на то, сколько грузчик ворует. Мошенничество тем и отличается, что делается намеренно, поэтому явные контрольные процедуры сотрудник может и обойти».

Спикер рассказал о методах, которые применяются в организациях для предотвращения хищений. «Многое из того, что связано с хищениями, просто лежат на поверхности. Существуют оперативные методы получения информации, которые очень популярны среди сотрудников служб безопасности. Но надо отметить, что эти методы запрещено использовать в коммерческих структурах. Поэтому используя их, организация идет на риски. Эффективный подход — в развитии аналитических методов, от оперативно-розыскных надо постепенно уходить, поскольку законом они не приветствуются», — сказал С. Мартынов.

Он подробно рассказал о каждом из методов и описал типичные ситуации, в которых они могут применяться.

Ирина Новикова, партнер PricewaterhouseCoopers, выступила с докладом «Мошенничество в инвестиционных проектах и закупках».

«Коррупция и мошенничество не знают границ. PricewaterhouseCoopers регулярно проводит анонимный опрос компаний во всем мире, сталкиваются ли они с мошенничеством, как часто. Результаты 2012 года показали, на каком месте находится Россия по сравнению с другими странами по каждому из рисков мошенничества.

• 1 место — незаконное присвоение активов (72%)
• 2 место — коррупция и взяточничество (40%)
• 3 место — манипуляции с данными бухгалтерского учета (23%).

«Кризис наложил свой отпечаток на виды мошенничества. С увеличением давления инвесторов, акционеров, банков, компании все чаще манипулируют с данными бухгалтерского учета. Хотя напрямую такие манипуляции выгоды не приносят, однако топ-менеджеры привыкли получать бонусы за хорошие результаты», — говорит Ирина Новикова.

Далее следуют воровство паролей, почтовых ящиков, пинкодов, данные платежных карточек. Согласно статистике, от этого страдает 25 процентов населения.

«В 2007 году большинство случаев мошенничества выявлялось случайно. Сейчас организации большое внимание уделяют корпоративному контролю. По статистике за 2011 год внутренний аудит раскрывает 11% случаев противоправных действий», — считает И. Новикова

Спикер раскрыла типовые схемы мошенничества, обозначила причины их появления.

«Важно иметь управляемые тендеры. Основные вопросы, которые следует себе задавать: кто отбирает поставщиков для компании, какая работа по проверке благонадежности потенциальных поставщиков проводится; справедлива ли система оценки заявок и т. д. Важно также проверить поставщиков на аффилированность с менеджментом и между собой.

Спикер рассказала о методах выявления аффилированных связей, а также описала типовые схемы мошенничества как на этапе заключения контракта, так и на этапе фактического исполнения договоров.

В заключение своего выступления И. Новикова дала рекомендации, которые помогают снизить риски мошенничества на предприятии.

Алексей Кравцов, председатель Арбитражного третейского суда г. Москвы, рассказал о способах снижения сроков и финансовых затрат на судебные разбирательства с недобросовестными контрагентами.

«При нарушении контрагентом своих обязательств следует обращаться в суд. Все знают, что разбирательства порою длятся очень долго: сроки намеренно затягиваются от полугода до двух лет, даже по самым очевидным спорам. Это выливается для организации в дополнительные денежные затраты, которые требуются для „походов“ на судебные заседания. В результате возникает длительная нехватка оборотных средств. Выискивание дополнительных средств: кредитов и т. д. требует от организации новых усилий и новых расходов. Поэтому на многие споры просто „махают рукой“, чтобы лишний раз не ходить по судам.

А. Кравцов описал проблематику, с которой сталкиваются компании при прохождении судебных разбирательств. „Нет единообразного подхода к тем или иным спорам. Согласно нашей системе, суды первых инстанций ориентируются на решения вышестоящих судов. А поскольку вышестоящих судов очень много, и каждый выносит свои решения, нет единого мнения по тому или иному вопросу.

Очень часто санкции, предусмотренные в договоре в виде неустоек и процентов, судами просто „срезаются“, независимо от того, как было предусмотрено в договоре.

И третья проблема — отсутствие системы обеспечительных мер. В подавляющей части, аресты на имущество не накладываются. Это затрудняет исполнение постановлений суда, т. к. ответчик уже успевает вывести свои активы“.

По словам спикера, эти проблемы существовали не только в России, но и на Западе. Но там давно уже используется альтернативный способ решения таких споров (коммерческий арбитраж, третейский суд). В нашей стране в 2000 году был принят Федеральный закон „О третейских судах в Российской Федерации“, который также во многом дублирует Европейскую конвенцию и устанавливает порядок разрешения споров между участниками в несудебном порядке, т. е. без обращения в государственный суд. В нашей стране большинство юристов не знают, что такое третейские суды и, тем более, не имеют практики рассмотрения споров в таких судах. И споры традиционно продолжают рассматриваться в государственном суде. Хотя государственные суды и без того переполнены, и нагрузка у них колоссальная».

«В коммерческий арбитраж могут обращаться как юридические, так и физические лица. Следует отметить, что дела можно рассматривать в третейском суде, только если в тексте договора есть специальная оговорка. В других случаях сторонам нужно заключать отдельное соглашение на передачу спора в третейский суд, это возможно сделать даже после того, как спор передан на рассмотрение в первую инстанцию государственного суда, но до вынесения решения по этому спору. Тогда судья останавливает рассмотрение дела и передает его в третейский суд.

«В обычном суде исковое заявление подается по месту нахождения ответчика — это дополнительные затраты для организации, если контрагенты находятся в другом регионе. Компания должна снарядить в другой город юриста, выдать ему командировочные, оплатить расходы на проживание и т. д. Третейский суд может рассматривать споры независимо от места заключения сделки или места нахождения сторон. В этом случае расходы существенно уменьшаются».

Алексей Кравцов привел примеры из своей практики, обозначил отличия третейского суда от государственного и описал основные процедуры судебного процесса.

Виктория Круглова, вице-президент, директор финансового департамента «Галс-Девелопмент», выступила с докладом «Повышение эффективности проекта путем взаимосвязи его реализации, KPI и мотивации проектных менеджеров».

«В 2009 году в «Галс-Девелопмент» произошла смена акционера. Это повлияло на требования, которые предъявляются к компании. Была разработана стратегия компании в долгосрочной перспективе с 2014 по 2021 год, которой подчинены все проекты. На наш взгляд, это оптимальный срок, поскольку рассчитывать стратегию более чем на 7 лет не совсем корректно. Цели по KPI находятся рамках бюджета на год. Годовые KPI четко увязаны со стратегическими целями, так как годовой бюджет связан с долгосрочными планами.

«В подготовке KPI обязательно участвуют руководители проекта и проектная команда. Когда KPI вводится сверху, сотрудники не чувствуют своей вовлеченности в процесс и, в результате, не воспринимают задачи как свои. Поэтому важно поменять взгляд руководителей проекта на зону ответственности. Это требует больших усилий, но нам это удалось», — поделилась опытом Виктория Круглова.

В настоящий момент в компании бонус выплачивается по достижению корпоративных целей на годовой основе, а KPI отслеживаются на ежемесячной основе, что дает возможность максимально оперативно и своевременно определять корректирующее действия.

Для достижения необходимых показателей, по мнению Виктории Кругловой, важны постоянные коммуникации с персоналом: «В нашей компании обязательно проводится еженедельное проектное совещание, на котором выявляются невыполнимые KPI и анализируются их причины».

«В рамках отдельных, особо важных задач практикуется формирование рабочих групп. Практикой компании подтверждается эффективность данного подхода, — делится опытом Виктория. — Ответственность — одна из самых важных характеристик членов рабочей группы. Только специалисты, способные мобилизоваться и не в ущерб основным функциональным обязанностям, сделать свой вклад в решение срочной и важной задачи приглашаются в рабочие группы», — говорит Круглова.

Елена Артемьева, начальник финансово-экономического отдела «Велес Девелопмент», выступила с докладом «Контроль над исполнением бюджета». Она рассказала о том, как проанализировать инвестиционную составляющую при утверждении бюджета (анализ натуральных показателей и соответствие «физическим» планам проекта), как правильно проводить текущий (регулярный) контроль и на что обратить внимание при план-фактном анализе.

Чтобы приобрести материалы конференции, звоните по телефону +7 (495) 971-92-18 или пишите по электронной почте events@cfo-russia.ru

Отчет о первом дне Форума финансовых директоров строительной отрасли

Фотоотчет о Форуме финансовых директоров строительной отрасли

Текст: Елена Полетаева

Фото: Тэодолус Сунарджая