Отчет о Втором форуме финансовых директоров строительной отрасли (день 1)

27-28 февраля 2014 года состоялся Второй форум финансовых директоров строительной отрасли, организованный порталом CFO-Russia.ru и Клубом финансовых директоров. На мероприятии выступили более 20 топ-менеджеров и экспертов из ведущих отечественных строительных и девелоперских компаний, а также представители консалтинговых и вендорских фирм.

Партнерами форума стали компании «СКБ Контур», НОРБИТ, Apex Consulting и Everest Consulting. Представляем вашему вниманию отчет о первом дне форума.

День 1

После открытия форума приветственное слово взял модератор мероприятия Захар Калмыков, финансовый директор компании «Альтимус»: «Общий фон, на котором будет развиваться ситуация 2014 года, – это снижение курсов валют и серьезные ожидания инфляции. Возможно это всего лишь реакция на общие прогнозы, но она принимает системный характер. Необходимо отметить, что Минфин начал скупку валют с середины февраля 2014 года. И это не прибавляет устойчивости рублю. Хотя цена на нефть по-прежнему остается высокой».

Захар затронул вопрос изменения стоимости финансирования: «Поскольку в строительной отрасли стоимость финансирования имеет большое значение, необходимо понимать, что именно сейчас происходит. На мой взгляд, за последние несколько месяцев существенных изменений в стоимости финансирования не произошло, но есть тенденция сокращения числа игроков, и поэтому стоимость денежных ресурсов повысится».

Калмыков рассказал о том, какие темы будут подняты на конференции: «Наиболее интересные и актуальные вопросы для нас всех – это поиски источников финансирования, определение рентабельности проекта, оценка его влияния на прибыль и стоимость компании, инструменты контроля себестоимости, автоматизация управления проектами, контроль над исполнением бюджета, планирование доходов и расходов проекта в увязке с выполненными работами и т.д.».

Константин Кижель, советник президента общероссийского межотраслевого объединения работодателей «Российский союз строителей» рассказал об итогах 2013 года и затронул основные проблемы развития строительного комплекса.

В 2013 году в России было произведено 69,39 млн кв. метров жилья – это больше по сравнению с предыдущим годом на 5,6%. В 2014 году должно быть произведено около 70 млн квадратных метров различных сооружений – то есть, примерно столько же, сколько и в прошлом году. Также ожидается увеличение производства строительных материалов в связи с предстоящим чемпионатом мира по футболу. Продолжается развитие ипотечного кредитования: в 2013 году размер ипотеки увеличился на 30% по сравнению с 2012 годом.

В качестве позитивных изменений спикер отметил следующее: «Укрепляется система саморегулирования в области изысканий, проектирования и строительства, проводится реформа технического и сметного нормирования строительной отрасли, разворачивается практическая работа организаций негосударственной экспертизы, осуществляется реформа системы подготовки кадров для строительной отрасли, совершенствуются механизмы оказания адресной поддержки отдельных категорий граждан при приобретении жилья.

Продолжается ведение института негосударственной экспертизы. Повысилось внимание к вопросам строительства со стороны руководства страны. Указом Президента РФ 1 ноября 2013 года было создано Министерство строительства и ЖКХ (в советское время существовал Госстрой, затем Росстрой, который был упразднен, а затем – Министерство регионального развития). На мой взгляд, Российский союз строителей и создание Министерства строительства и ЖКХ помогут упростить процедуру согласований и позволят нашему бизнесу работать более эффективно.

Однако и проблем более чем достаточно. Мы хронически отстаем от развитых стран в 4-5 раз по производительности труда. И качество не всегда на высоте. Но все это возможно решить с помощью новых строительных технологий».

Константин Кижель рассказал о трудностях прямого кредитования застройщиков и других участников строительства. «По мнению Банка России, аудиторских компаний и рейтинговых агентств, кредитование строительства – деятельность очень высокого риска. Поэтому предпринимаются меры, направленные на повышение доверия банков.

· Иметь согласованные банками и строителями методологии оценки: надежности реализации проектов с учетом требований ЦБ по оценке рисков, оценки принимаемого банками в залог имущества.

· Согласовать показатели надежности строительных организаций, влияющие на ставки кредитования нового строительства.

· Организовывать ГЧП при реализации инвестиционных проектов; участие органов власти снижает ставки кредитования.

· Рассмотреть возможности привлечения банков в качестве соинвесторов инвестиционно-строительных проектов (проектное финансирование), использование страховых фондов саморегулируемых организаций при обеспечении залога кредитования, создание специализированных банков развития, ориентированных на выдачу долгих кредитов для финансирования строительной отрасли.

Юлия Батарова, финансовый директор компании СИТИ XXI век, выступила с докладом «Тенденции развития строительной отрасли в 2014 году: на что обратить внимание финансовым директорам».

Основные нововведения, с которыми пришлось столкнуться в 2013 году, – это изменения в 214-ФЗ об обязательном страховании ответственности застройщика, изменение порядка исчисления налога на имущество (переход к кадастровой стоимости) и образование Градостроительного совета Московской области.

в 214-ФЗ законодатель дал возможность использовать два варианта: вступить в общество взаимострахования либо заключить договор со страховой компанией. Теоретически можно воспользоваться и банковской гарантией, но на практике эта схема нежизнеспособна по крайней мере в ближайшие несколько лет. Ведь мы знаем, что сейчас происходит ужесточение нормативов. И банки фактически не готовы обсуждать такую возможность.

«Создание общества взаимного страхования – это довольно прогрессивный шаг, поскольку это саморегулируемое общество, которое вправе влиять на действия своих участников, разрабатывать нормативы, регулировать рынок, устанавливая обязательные для своих членов правила ведения бизнеса. Но основной его недостаток – это субсидиарная ответственность всех членов. Подробную информацию о взаимном страховании гражданской ответственности застройщиков можно найти на сайте национального объединения застройщиков. Во что такая практика выльется – пока неизвестно», – заключила Юлия Батарова.

Что касается порядка исчисления налога на имущество, Налоговый кодекс РФ установил возможность исчисления налога на имущество с кадастровой стоимости для ряда объектов недвижимости. Со временем разница между суммой налога на имущество по старым и новым правилам будет расти, поскольку не учитывается амортизация здания. В течение переходного периода ставка налога на имущество будет возрастать до достижения максимальной ставки 2%.

Для застройщиков в Подмосковье важным нововведением стало образование Градостроительного совета Московской области. «В прошлом году часто наблюдались задержки в получении разрешения на строительство. Это было вызвано многими факторами. Проекты приходилось обосновывать не только с точки зрения экономической перспективы, но и социальной. Что происходит теперь? Градостроительный совет стал не только слушать, но и слышать. Я надеюсь, что 2014 год даст больше определенности в этом вопросе. И проекты по-прежнему останутся эффективными».

Анна Глазкова, финансовый директор ABAVA Group, посвятила свое выступление поискам источников финансирования.

При поиске проектного финансирования финансовому директору необходимо время, чтобы подготовить полный пакет документов. Поэтому стадию подготовки документов лучше пройти заранее – это поможет существенно сэкономить время и энергию. В стандартном пакете документов необходимо представить:

1. Экономическую обоснованность проекта, уделяя внимание тем показателям эффективности, которые для банков наиболее существенны. Проект должен иметь положительные денежные потоки на всех этапах до погашения кредита с возможностью погашения задолженности с коэффициентом покрытия не менее 1,2.

2. Краткое маркетинговое обоснование приведенных цен реализации, комментарии к стратегии продаж, срокам осуществления затрат и реализации. Для коммерческих площадей необходимы комментарии по наличию поблизости аналогичных объектов-конкурентов, конкурентные преимущества и недостатки объекта.

3. Данные об инициаторе проекта (подробно): опыт работы, реализованные и текущие проекты с кратким описанием (адреса, общий объем инвестиций, сроки реализации), наличие собственных служб разработки, развития и контроля проекта.

4. Данные о генеральном и основных подрядчиках проекта: опыт работы, реализованные проекты с кратким описанием, число сотрудников, наличие собственной техники.

Положительные факторы для банков: большая доля участия в проекте собственными средствами (более 30%), начальная стадия готовности объекта, высокая ликвидность площадей проекта, предоставление ликвидных залогов, регресс на действующий успешный бизнес, реализация площадей в объекте в том числе через ипотечные программы банка и прочее. Очень важно обеспечение по привлеченному финансированию. «Как правило, банки хотят, чтобы было поручительство. Это может быть поручительство внутри группы или поручительство собственников бизнеса. Структура обеспечения определяется для каждого проекта индивидуально».

И конечно, важно регулярно мониторить рынок кредитов, искать новые варианты и т.д. А также постоянно поддерживать связь со своими банками-партнерами, так как из этого можно многое почерпнуть: какие-то новшества, свежие решения и т.д. Лизинг, факторинг, аккредитивы – все эти схемы нужно время от времени рассматривать как варианты. Можно использовать смешанные схемы кредитования, но это довольно трудоемко, и если у вас большой кредитный портфель и обязательства в нескольких банках, то нужно создание специальной группы, которая бы занималась этими вопросами при взаимодействии с банками.

Вадим Комаровский, директор по экономике и финансам компании KR Properties, выступил с докладом «Повышение эффективности управления портфелем проектов. Оценка портфеля с точки зрения финансовых показателей».

«Сфера деятельности нашей компании включает в себя полный цикл управления объектами недвижимости: от предпроектных и проектных, строительно-ремонтных работ и эксплуатации до успешной реализации проектов в области недвижимости. Очень важно определить портфель проектов с точки зрения его эффективности и выполнения тех задач, которые ставят акционеры.

Комаровский рассмотрел проекты с точки зрения различных финансовых показателей:

• капитализация портфеля, млн. долл.
• доходность проектов, увеличивающих капитализацию, %
• дивиденды от проектов, формирующих капитализацию, %
• система показателей портфель/долг
• доходность проектов, обеспечивающих оборотный капитал, %
• уровень дивидендов от проектов, обеспечивающих оборотный капитал, %

Дмитрий Иванов, руководитель проектов компании «Сапсан-Девелопмент», поделился опытом компании в формировании портфеля проектов, определения рентабельности проекта и оценки его влияние на прибыль и стоимость компании.

«Компания «Сапсан-Девелопмент» работает на рынке 22 года, нами реализовано более 20 крупных проектов, наиболее известный из которых – это «Княжье Озеро». Мы всегда уделяли большое внимание проектам полного цикла, то есть от производства материалов до управления готовыми поселками. И именно это позволяло снизить себестоимость проектов, повысить рентабельность и максимизировать прибыль компании. Кроме того, акционеры ведут политику, которая позволяет не прибегать к долгосрочному заемному финансированию. Отчасти именно это позволило нам благополучно пережить кризис 2008 года, когда многие из наших конкурентов, работавшие за счет заемных средств, потерпели неудачу.

Важную роль сыграл также подход к отбору проектов и формированию портфеля. Очевидно, что от качества оценки напрямую зависит эффективность развиваемых проектов и, как следствие, эффективность всей компании и ее капитализация. Существует множество инструментов для оценки эффективности проекта. Но по нашему опыту наиболее адекватны Internal Rate of Return и PayBack Period. Мы пользуемся этими показателями постоянно.

Отбор проектов происходит в три этапа. Сначала ежеквартально формируется список проектов. На допроектной стадии отбираются проекты с IRR более 25%. Именно они попадают в портфель. (Стоит отметить, что до 2008 года мы не рассматривали проекты с IRR менее 30%, но сейчас становится очевидно, что сверхприбылей на рынке загородной недвижимости Московской области уже не будет). Одновременно в портфеле компании находится около 10 проектов. Из них выбираются 3 наиболее привлекательных для более детальной проработки. И после защиты паспортов, эти проекты отправляются в работу.

С 2011 года в работе компании «Сапсан-Девелопмент» находятся три проекта: коттеджное домостроительство (поселок «Ла-Манш»), проект «Дальние дачи» и пилотный проект многоэтажного строительства (проект «Мелодия леса» под Зеленоградом).

Практика показывает, что добиться желаемой рентабельности проекта можно только при полной вертикальной интеграции. То есть, необходимо владеть полным циклом от производства до управления. Именно поэтому мы сейчас ведем активные работы по созданию собственного домостроительного комбината, который позволит снизить себестоимость квадратного метра и повысить рентабельность будущих проектов. Объем инвестиций на 2014 год составляет более 100 млн долл. Через 7 лет мы планируем довести рыночную стоимость компании до 1 млрд».

Вторую секцию форума открыл Андрей Хрыкин, директор по развитию специальных веб-сервисов компании «СКБ Контур». Он посвятил свое выступление юридической и финансовой безопасности бизнеса

«В России с годами мошенничество не уходит на второй план – как внутреннее, так и внешнее. В российских компаниях, когда собственники отдаляются от принятия решений, топ-менеджеры зачастую создают зону риска. В таких условиях необходимо проверять каждого сотрудника, и в особенности топ-менеджеров, на наличие интересов, связанных с другими компаниями.

В настоящее время в России сложилась инфраструктура, позволяющая выиграть контракт через определенных контрагентов. Внимательно их изучив, можно обнаружить некоторые взаимосвязи между компаниями, зачастую не настолько явные, как, например, имя гендиректора или адрес.

Используя систему «Контур-Фокус», можно проверить, сколько у директора было компаний. Мы находили компании, у которых один директор на два адреса, а иногда и на пятьсот адресов. Таким образом, можно понять, хороша ли фирма, как она работает, с кем судилась.

Система позволяет получать информацию из всех открытых источников: ЕГРЮЛ, ЕГРИП, Росстат, картотека арбитражных дел, госконтракты, ЕФРСБ, Роспатент. С помощью нашего решения можно узнать руководителей и учредителей компании, оценить у них наличие связей с другими компаниями. Использование сервиса «Контур-Фокус» позволяет снижать риски взаимодействия с фирмами-«однодневками», роста дебиторской задолженности, а также дает возможность лучше ориентироваться в существующей бизнес-среде. При этом система отличается удобством и простотой в работе. На основе данных, полученных в ходе проверки, вы можете принять адекватное решение.

Хочу отметить, что мы берем сведения исключительно из официальных источников, то есть пользуемся только проверенной информацией. Мы не опираемся на анализ данных, которые невозможно проверить: например, СМИ, социальные сети и т. д. В этом наше отличие от большинства подобных систем».

Затем свой мастер-класс представили Анна Рапп, директор проектов компании «Стройтрансгаз-М», Денис Бадиков, генеральный директор ГК «Новые кварталы», и Александр Буданов, заместитель директора департамента экономики Urban Group, которые поделились опытом построения автоматизированной системы управления проектами.

«Проработав 10 лет на разных проектах, мы отработали систему, которая позволяет полностью взять в свои руки контроль над себестоимостью проекта.

Обычно на практике бывает два варианта: либо руководитель контролирует проект по ключевым параметрам либо он пытается установить контроль над каждым рублем. Второй вариант встречается сейчас все чаще. Но без правильной организации набора процедур, без квалифицированных кадров, без современных информационных технологий успеха не будет.

Какие цели ставятся для построения данной системы? Эти цели могу быть понятными и даже банальными, но на практике – труднодостижимыми:

• планирование на все время реализации проектов;
• обеспечение контроля за реализации проектов по объемным и стоимостным показателям;
• обеспечение оперативного месячное планирование и отчетности о ходе работ;
• обеспечение материально-технического снабжения;
• формирование выполнения по выполненным СМР и обеспечение оперативного списания ТМЦ;
• ведение производственного и управленческого учета;
• формирование производственной и управленческой отчетности.

В ходе мастер-класса было подробно описано создание и внедрение единой информационной системы. По словам спикеров, архитектура информационной системы была выбрана на базе 1С, поскольку 90% компаний в России используют именно 1С. Большое внимание было уделено формированию себестоимости проекта, планированию, учету фактической себестоимости и анализу отклонений.

После своего выступления спикеры охотно ответили на большое количество вопросов аудитории.

В заключение первого дня конференции выступила Шогик Авакян, финансовый директор «РД Констракшн Менеджмент», представившая доклад на тему «Особенности сметного ценообразования».

Себестоимость в строительстве складывается из стоимости материалов, затрат на машины и механизмы и заработной платы. Чтобы управление этими затратами было эффективным, необходимо разработать и ввести систему контроля, которую желательно поделить на следующие этапы.

1. Планирование – контроль соответствия стандартов, норм и нормативов стратегическим и текущим целям организации.
2. Организация – контроль соответствия и иерархической системы линейных и функциональных связей специалистов, участвующих в контроле, организационно-производственной структуре предприятия; контроль рациональности оперативной информации и ее движения.
3. Регулирование – контроль своевременности корректирующих действий по отклонениям в затратах.
4. Учет – контроль достоверного учета, контроль соблюдения установленных методов расчета.
5. Анализ – контроль полноты выявления причин отклонений и действенности рекомендаций по их устранению.

«Это сложная методика и часто многие функции приходится дублировать в разных подразделениях: коммерческий отдел, логистика, руководители проектов, финансово-экономический департамент. Условие качественного контроля над ценообразованием – слаженная работа всех основных подразделений строительной компании».

Важно также определить требования составления отчетности для контроля, разработать стандартную документацию. «Это поможет предоставлять данные в наиболее удобном для дальнейшего использования виде, упростит передачу результатов контроля от одних специалистов к другим, снизит вероятность пропусков и неточностей в процессе контроля и облегчит контроль качества выполненных процедур».

Далее Шогик Авакян проанализировала типичные причины отклонений в различных статьях затрат.

По мнению спикера, для повышения эффективности производства также необходимо использовать всевозможные внутренние и внешние резервы организации. «Важно регулярно исследовать строительный рынок, выявляя потребительские предпочтения и разрабатывая концепции нового продукта, проводить анализ эффективности рекламы и продвижения строительной продукции, делать сравнительную оценку каналов распределения строительной продукции и т.д.»

Отчет о втором дне конфернции

Фотоотчет

Текст: Елена Полетаева

Фото: Тэодолус Сунарджая