Вячеслав Лазарев, Open Development: «2022 год стал сложным для сферы жилищного строительства»

Компания Open Development работает в Республике Казахстан. Мы занимаемся реализацией проектов в сфере жилой и коммерческой недвижимости. Преимущественное направление – жилая недвижимость. Основные зоны локации – Астана и Алматы.

Девелопмент – довольно новая сфера как в Казахстане, так и в России. До 1991 года существовали отдельные генеральные подряды и строители, которые умели исключительно строить. Поэтому для нас ключевой вызов – формирование и развитие сферы девелопмента в Казахстане.

Жилищное строительство составляет около 4% ВВП Республики Казахстан. Каждый год в стране строится более 15 млн кв.м. жилья, что в 7-8 раз меньше, чем в Российской Федерации. Из этих 15 млн около 3 млн кв. м. приходится на жилье в Астане и около 2,5 млн – в Алматы. Таким образом, только на два города приходится треть всего строительства в стране.

Темпы жилищного строительства в Казахстане ежегодно растут. За пять лет в стране увеличился темп строительства на 40% – с 11 до 15 млн кв.м. При этом обеспеченность жильем в Казахстане составляет всего 22,9 кв.м. на человека при норме ООН в 30 кв.м. В России ситуация немного лучше – 27 кв.м. на человека.

Спрос и предложение в сфере жилищного строительства

Проблемы в сфере жилищного строительства в России и Казахстане схожи. Города в целом похожи друг на друга, около 60% домов построено до 1980 года. Ежегодно в статус аварийного и ветхого жилья переходит большое количество домов.

Каждый год население Казахстана увеличивается на 2,5-3%, примерно на 500-600 тыс. человек. В основном это происходит за счет естественной рождаемости. В Казахстане среднее количество детей в семье – 2,8. Остальной процент приходится на внутренний миграционный процесс – этнические казахи-репатрианты (оралманы) переселяются в Казахстан из соседних стран – России, Узбекистана, Китая, Туркмении, Киргизии и ряда других государств Азии. Больше всего население растет в городах республиканского значения – Астане, Алматы и Шымкенте, в которых идут процессы агломерации и урбанизации.

Наша главная задача для покрытия спроса – обеспечить людям возможность приобрести жилье. Кроме того, добавляются проблемы с аварийным и ветхим жильем. Эти задачи повышают необходимость строить больше нового жилья, поскольку темпы текущего строительства не успевают за потребностью. И при всем этом возникает необходимость этот спрос финансово поддержать.

Предложение формируется основными участниками рынка. В Казахстане три крупнейшие строительные компании (BI Group, BAZIS-А и RAMS Qazaqstan) составляют более 50% рынка. Остальные ~ 50% – 100-150 других строительных компаний страны.

Влияние финансовых институтов и государственных программ на развитие девелопмента

Еще десять лет назад рынок недвижимости в Казахстане фокусировался на привилегированных слоях населения, для которых строилось жилье бизнес- и элит-класса. В течение последних пяти лет после старта государственных ипотечных программ на рынке преимущественно фигурирует жилье комфорт- и стандарт-класса. Оно составляет более 65% рынка.

В Республике Казахстан довольно слабо развита коммерческая ипотека. 58% всей ипотеки приходится на «Отбасы банк» – квазигосударственную структуру, которая субсидируется государством. Внутри него формируется огромное количество разных программ преимущественно для государственных служащих, например, для учителей, военных, полиции. Им предоставляется ставка ниже 5-6%.

Второй по популярности механизм – социальная программа «7-20-25», где 7% – ставка кредитования, при том что ставка национального банка составляет 10-11%, 20% – первоначальный взнос, 25 лет – возможность пролонгации этого кредита. На данную программу приходится примерно 20% всех ипотечных кредитов. Оставшиеся 20% – все остальные коммерческие банки.

К сожалению, основной драйвер ипотеки – это государство. Однако важно отметить, что не более 25% всех сделок в Республике Казахстан проходят через инструменты ипотечного кредитования. Это довольно низкий процент. В принципе потенциал как коммерческой, так и государственной ипотеки не исчерпан, а, наоборот, будет набирать обороты.

В стране критически не хватает коммерческих ипотек, ставок первоначального взноса в 10-15%. Как правило, все коммерческие банки требуют минимум 30% первоначального взноса, хотя запрос рынка – 10-15% взноса.

Прошлый год стал сложным для сферы жилищного строительства. В стране на протяжении последних полутора лет действовала программа досрочного снятия пенсионных отчислений. Иными словами, существует порог пенсионных отчислений, и если у человека он превышен, он мог снять излишки и направить их на решение своих жилищных вопросов. В данной программе поучаствовало около миллиона человек, благодаря чему значительно вырос спрос на жилье. Но в мае 2022 года эту программу остановили. Кроме того, из-за серьезных изменений курса национальной валюты сильно поднялась себестоимость жилья. Это, в свою очередь, заставило застройщиков также поднять цены, и, в конце концов, заморозило рынок. С мая по июль 2022 года количество сделок упало в два раза. В сентябре ситуация немного выровнялась, поскольку начал снова формироваться спрос. Застройщики пытаются формировать свои программы, субсидировать банку первоначальный взнос либо уменьшать процентную ставку, жертвуя своей маржой.

Государственные программы от застройщиков

Сбербанк, пока работал в Казахстане, предлагал много выгодных программ. Например, одна из них – программа trade-in – отдай машину в качестве первоначального взноса. Кроме того, застройщики субсидировали Сбербанку приблизительно 5% своей прибыли. Таким образом, мы работали с банком по принципу OpenBook (максимально возможная открытость предоставления информации о формировании стоимости услуг для заказчика). Часть прибыли забирал банк, при этом мы как застройщики снижали долю либо первоначального взноса, либо субсидировали процентную ставку до 3-5%. Исходя из этого, формировалась норма прибыли самого банка. Сейчас, когда Сбербанк ушел из Казахстана, частные программы развиваются слабо.

Если говорить о государственных программах поддержки застройщиков, то их нет, но это и не нужно. Нам важна поддержка спроса. Иными словами, мы должны быть уверены, что люди смогут приобрести жилье, которое мы построим.

В стране действует программа «7-20-25», но государство не торопится с открытием новой программы поддержки населения. На данный момент мы активно лоббируем этот вопрос, поскольку социально опасно замораживать стройку. И, что важно, государство нас слышит. Уже анонсируется новая программа поддержки населения – с минимальным первоначальным взносом, довольно конкурентной ставкой кредитования. Я думаю, она положительно повлияет на спрос.

Нормативная база в сфере жилищного строительства в Казахстане

Формирование современной нормативно-правовой базы – одна из ключевых задач для нас. Только два года назад мы начали процесс формирования и утверждения Еврокодов – серии десяти технических европейских стандартов, которые позволяют соблюдать общий подход к проектированию зданий и сооружений гражданского назначения. До этого мы пользовались советскими СНИПами (Строительными нормами и правилами).

Кроме того, мы начали переходить на BIM-проектирование (Building Information Modeling – технология информационного моделирования, которая позволяет отображать актуальные данные об объекте строительства на каждом этапе жизненного цикла для всех участников проекта). С 2023 года все проекты будут утверждаться не в РГП «Государственная вневедомственная экспертиза проектов», а в BIM. На данный момент специалисты компании к этому не совсем готовы. Все проекты мы пока что создаем в AutoCAD – двух- и трехмерной системе автоматизированного проектирования и черчения, разработанной компанией Autodesk.

Важно также отметить, что с 2022 года президент Республики Казахстан утвердил необходимость формирования нового градостроительного кодекса. Одним из членов рабочей группы по этому процессу являюсь я. Мы уже столкнулись с рядом проблем. Например, есть СНиПы, которые противоречат друг другу: городские органы могут утвердить проект, а на республиканском уровне этот же проект забракуют. Вторая проблема – отсутствие этапного проектирования. Раньше утверждение проекта проходило в три этапа: эскизное проектирование, этапное и рабочее. Однако теперь без этапного проектирования нам необходимо сразу утверждать весь проект за исключением наружных сетей и сметы, которые можно подгружать отдельно. Это, соответственно, негативно влияет на сроки начала производственных работ. Поэтому многие строительные компании пренебрегают официальными документами при начале строительства.

Вячеслав Лазарев, генеральный директор, Open Development

_____________________________________________________________________________________

Больше кейсов от руководителей ведущих компаний строительного рынка вы услышите на Second International Construction Forum: Project Funding, Finance and Risk management (Второй международный строительный форум «Проектное финансирование, финансы и управление рисками»). Мероприятие CFO Russia состоится 21-22 сентября 2023 года в Стамбуле. Вас ждет общение с лучшими экспертами, зарубежный опыт, разбор актуальной повестки: развитие рынка в 2023-2024 гг.: государственные программы поддержки бизнеса, международное сотрудничество, новые логистические цепочки! Все подробности – по ссылке выше.