Павел Викулаев, «Ленстройтрест»: «Самый эффективный метод привлечения финансирования – облигационный заём»

Павел Викулаев, финансовый директор «Ленстройтреста» и спикер Девятого Форума финансовых директоров строительной отрасли, рассказал CFO Russia о проблемах финансирования своей отрасли и способах их решения.

Какие способы решения проблемы финансирования в строительной отрасли применяются в вашей компании?

Привычные методы привлечения финансирования перестали действовать. Законодательные изменения последних лет ограничили застройщиков в получении денежных средств. До ввода объекта в эксплуатацию доступа к деньгам, уплаченным клиентами за квартиры, у нас нет. В связи с этим возникают сложности с финансированием текущих расходов и покупки новых земельных участков. Чтобы накопить на последние, приходится прибегать к альтернативным методам привлечения финансирования.

Самый эффективный из них – облигационный заём. На мой взгляд, в ближайшие 5 лет 80% застройщиков выйдут на фондовый рынок, только за 2019 год объем облигаций девелоперов в обращении вырос на 25%. Раньше облигационный заём получали только крупные группы: «Эталон», «ПИК», «ЛСР», но сейчас тренд меняется, и этим инструментом пользуются даже небольшие застройщики.

Облигационный заём, в отличие от кредита, не требует залога, поэтому материнская компания застройщика не ограничена в привлечении денежных средств таким образом. Однако есть и сложности. Главная – получение высокого кредитного рейтинга. Его можно получить только при наличии отчетности группы компаний по МСФО и сбалансированной финансовой модели. Рейтинговые агентства гораздо более консервативно и строго подходят к оценке финансового положения компании, кроме того, согласно рейтинговым методикам, наша отрасль сама по себе относится к высокорисковым, что сразу негативно влияет на рейтинг. А если застройщик не работает в Москве или Санкт-Петербурге, то получит еще и жирный минус за региональную диверсификацию. Учитывая отраслевой риск, рейтинг на уровне ruA получают только самые крупные девелоперские холдинги, все остальные могут претендовать лишь на низшую ступень инвестиционного рейтинга ruBBB. На фондовом рынке представлено и несколько застройщиков с рейтингом ruBB, ruBB-, но уже с более низким на размещение можно не рассчитывать. Если рейтинговое агентство всё же даёт хороший кредитный рейтинг (инвестиционный или на 1-2 ступени ниже), то вам остается пройти лишь технические процедуры.

Также приходится прибегать к другим менее глобальным схемам финансирования. Например, можно не включать стоимость отделочных работ в договор долевого участия. В таком случае, мы можем заключить с клиентом отдельный договор на отделку, согласно которому деньги нам поступят сразу, что позволит заплатить аванс подрядчику, который будет выполнять отделочные работы. Многие клиенты на это соглашаются, зная, что наша группа финансово стабильна.

В чем состоят основные «хитрости» выборки проектного финансирования как способа накопления средств для инвестиций в будущие проекты?

Основных хитростей две. Первая – грамотное структурирование товарно-денежных потоков внутри холдинга. Я не могу представить, чтобы один застройщик, который не входит в группу компаний, мог бы самостоятельно финансировать все свои текущие расходы, а тем более накапливать капитал для вложений в новый проект.

В группу «Ленстройтрест» входят различные компании, которые не занимаются непосредственно строительством, а обслуживают всю группу в разных направлениях: рекламы, продажи, осуществление отделочных работ, производство железобетона. За свои услуги эти компании устанавливают завышенные по сравнению с себестоимостью этих услуг цены. Таким образом, выбирая проектное финансирование на оплату товаров/услуг этих компаний, мы получаем в свободное распоряжение денежные средства, равные по величине их прибыли.

Вторая хитрость – грамотное управление договорными отношениями внутри группы. У нас был пример оформления инвестиционного договора (который по сути являлся договором простого товарищества застройщиков), согласно которому три застройщика осуществляли застройку различных очередей одного жилого квартала. Застройщик, застраивавший первую очередь, был вынужден профинансировать строительство инженерных сетей и частично выполнить инвестиционные условия, построив детский садик, необходимый для всего квартала. Согласно инвестиционному договору, застройщик второй очереди должен был компенсировать первому пропорциональную долю затрат на строительство детского садика, третий – долю затрат на строительство инженерных сетей. Таким образом, в рамках проектного финансирования второй и третьей очередей мы «вернули в поток» денежные средства, осуществляя выборку в пользу первого застройщика в рамках данного инвестиционного договора.

Как можно решить проблемы финансирования строительства объектов разной инфраструктуры?

Российское законодательство запрещает застройщикам привлекать средства в виде кредитов, займов и ссуд, за исключением целевых кредитов. При этом целевой кредит может предоставляться только на цели, указанные в Статье 18 214-ФЗ. Из неё следует, что финансирование объекта социальной инфраструктуры возможно только в том случае, если он передаётся в муниципальную собственность на безвозмездной основе. Такая ситуация возможна, если застройщик приобрел пятно на инвестиционных условиях, в остальных случаях застройщик все же получает деньги из бюджета за объект, но через некоторое время после окончания строительства. В этом случае застройщик не имеет права ни использовать средства дольщиков (если проект реализуется без эскроу-счетов), ни привлекать целевой кредит на строительство объекта социальной инфраструктуры, ни привлекать займы, которые не будут являться целевыми. Ситуация почти тупиковая.

Проблема еще отягощается отсутствием документальных гарантий выкупа. Санкт-Петербург и Ленинградская область, например, не включают в адресно-инвестиционную программу своих бюджетов соответствующую строку о выкупе объекта до тех пор, пока его строительная готовность не достигнет 70-80%. Получается, все (застройщик, субъект РФ, даже банки) понимают, что за объект будет выкуплен. Но де-юре отсутствуют необходимые документы, которые бы это подтверждали, то есть отсутствует гарантия возвратности кредита на строительство объекта.

Что делать? Первую часть проблемы мы решили тем, что кредит привлекает не застройщик, а генеральный подрядчик. С гарантией поступлений денег из бюджета было несколько сложнее. Застройщик, генподрядчик, банк и субъект Российской Федерации и/или муниципальное образование, которые будут в итоге выкупать социальный объект, заключают многостороннее соглашение. В нём прописывается механизм выкупа объекта, выражается заинтересованность субъекта РФ или муниципального образования на приобретение такого объекта, готовность субъекта РФ предоставить субсидию муниципальному образованию на выкуп объекта и порядок ее предоставления. Обозначаются примерные сроки строительства и выкупа, а также примерная максимально возможная цена выкупа. Строго говоря, многие параметры (цена выкупа, точный срок) остаются по-прежнему неопределенными, в том числе и в силу 44-ФЗ. Однако банки расценивают наличие такого соглашения как достаточную гарантию возвратности кредита, в связи с чем готовы осуществлять кредитование строительства социального объекта.

Если объект социальной инфраструктуры передается застройщиком на безвозмездной основе, застройщик вправе его включить в проектную декларацию строительства очередной очереди ЖК. В чем здесь проблема? Объекты социальной инфраструктуры необходимо строить опережающим темпом по сравнению со строительством жилых домов. Капитал проекта текущей очереди строительства не выдерживает финансовой нагрузки в размере 100% стоимости строительства социального объекта. Таким образом, удается профинансировать лишь долю. Как профинансировать остаток сметы?

Мы с банками разработали такой подход: банк предоставляет финансирование генподрядчику под прибыль с будущих очередей у застройщика. По своей сути, это некое джентельменское соглашение, обеспечением по которому могут служить земельные участки под будущие очереди строительства.

Задать свои вопросы Павлу и узнать больше об опыте «Ленстройтреста» вы сможете на Девятом Форуме финансовых директоров строительной отрасли, который пройдет 18-19 марта 2021 года в Москве.

Алиса Попова

Комментарии