Евгений Каневский: «Проектное финансирование – это замкнутая система, которая сама себя обеспечивает»

Евгений Каневский, финансовый директор «Кантри Девелопмент» и спикер делового завтрака «Уголовно-правовая ответственность бизнеса», рассказал CFO Russia, как меняются позиции банкиров и финансовых директоров при привлечении финансирования в строительную компанию.

Каковы последние тенденции в привлечении проектного финансирования в банках?

Проектное финансирование в чистом виде для независимых компаний (или групп компаний) фактически отсутствует. И если в рамках «олигархических» структур ещё можно принять волевое решение и профинансировать свой же проект, то прийти в банк «с улицы» или даже по знакомству за таким же кредитом — это уже скорее из области фантастики или, наоборот, исторической литературы.

Что такое классическое проектное финансирование? Банк даёт деньги на реализацию проекта, а источником погашения кредита служат поступления от реализации этого же проекта. Причём в качестве обеспечения кредитору предоставляются активы всё того же проекта. Для его реализации создаются новые или передаются существующие юрлица с активами, которые одновременно выступают заёмщиками и предоставляют обеспечение. То есть проектное финансирование — это замкнутая система, которая сама себя обеспечивает на протяжении всего жизненного цикла. И таких замкнутых систем у крупного бизнеса может быть несколько, а риски акционеров, связанные с проектами, раскладываются по «разным корзинам».

У нас такой вариант относительно успешно развивался лет 10–12 назад, но с наступлением кризиса, даже при наличии у банков денег, получить такое проектное финансирование независимой структуре стало практически невозможно. Банки совершенно справедливо стали более трепетно относиться к рискам, которые в условиях кризиса выросли для любой коммерческой структуры.

По своему опыту работы в недвижимости с 2003 года и в относительно крупных девелоперских структурах, и в компаниях поменьше могу сказать, что и раньше, до кризиса, банки требовали от заёмщиков дополнительное «твёрдое» обеспечение. И чем это обеспечение ликвиднее — тем больше было шансов получить финансирование. Это могли быть «остатки» реализованных проектов в виде готовых коттеджей или квартир, собственные офисы и другая недвижимость девелопера. И плюс к этому — личные поручительства акционеров. И тут уж начинался процесс переговоров, в котором крупным брэндовым компаниям ещё как-то удавалось уйти хотя бы от личных поручительств (да и то не всегда), а бизнесам поменьше и менее известным — уже нет. И девелоперы, ради реализации проекта, были вынуждены идти на такое дополнительное обеспечение. В итоге получалось, что риски проектов не раскладывались по «корзинам», а выходили за их пределы, а акционеры своими поручительствами оказывались буквально связаны по рукам и ногам.

Справедливости ради нужно отметить, что банки сейчас практически не используют термин «проектное финансирование», предпочитая выдавать денежные средства «на пополнение оборотных средств» либо «на развитие бизнеса».

Ну и, разумеется, поскольку риски в экономике сегодня в целом выше, чем до кризиса, то и стоимость заёмных денег в среднем тоже выросла.

Какие кредитные продукты сегодня наиболее популярны в строительной отрасли?

Потребности компании в различных кредитных продуктах зависят от той роли, которую компания играет в процессе создания объекта недвижимости. Так, заказчик или соинвестор нуждается в проектном финансировании.

Для мобилизации стройплощадки, закупки материалов и начала строительных работ генеральный подрядчик обычно обеспечивается авансовыми денежными средствами заказчиком на условиях договора генерального подряда, которые предусматривают последующий зачёт авансов по мере выполнения работ и кредиты ему, на первый взгляд, не особо и нужны.

Однако, на практике подрядчики, чтобы выиграть тендер, предлагают заказчикам «интересные конкурентные предложения», в том числе заниженные требования по объёму финансирования, а то и вовсе ради получения контракта соглашаются на самостоятельное обеспечение стройки финансовыми ресурсами, с последующим возмещением их заказчикам после подписания актов выполненных работ. В этом случае подрядчик обращается в банки за «квази-проектным финансированием»: фактически это кредиты на пополнение оборотных средств, в обоснование которых предоставляется подробная информация о планируемых денежных потоках с детализацией контрактам и, где возможно, по объектам.

Кроме получения заёмного финансирования в виде кредитов или кредитных линий, подрядчики широчайше используют такой продукт, как банковская гарантия. Наиболее распространены три типа банковских гарантий, которые запрашивают заказчики у подрядчиков, а те, в свою очередь, у банков:

• тендерные гарантии, покрывающие риски заказчика в случае отказа подрядчика от участия в тендере после подачи заявки, либо отказа подписывать контракт после победы в тендере;

• гарантии возврата аванса, в случае, если подрядчик не отработает полученный аванс и не вернёт его заказчику;

• гарантии надлежащего исполнения контракта (в основном по срокам, но и по другим условиям — качеству работ, предоставления документации и т. д.).

Дополнительно хотел бы сказать ещё о двух кредитных продуктах:

Первый также актуален больше для генподрядчиков и подрядчиков — это кредитование под залог приобретаемой техники и оборудования. Поскольку у генподрядчика довольно велик объём основных средств, разумным, а порой и единственно возможным представляется приобретение всевозможной строительной техники, опалубки, бетононасосов и прочего строительного оборудования на целевые кредиты, либо же с использованием лизинга.

Второй — универсальный финансовый инструмент для любого бизнеса — это овердрафт при краткосрочной нехватке денежных средств, либо краткосрочные депозиты в случае временного избытка денег на счетах.

К каким рискам нужно быть готовой компании строительной отрасли? Как их можно минимизировать?

Риски девелоперов и строителей также разнообразны, как и их деятельность, особенно в кризисное время. Этот вопрос достоин отдельной конференции, и даже не одной. Но чтобы не оставить Ваш вопрос совсем без ответа, скажу, что, риски различных участников рынка недвижимости также зависят от той роли, которую они играют в процессе создания объектов.

Риски девелопера лежат, на мой взгляд, в основном в стратегической и маркетинговой областях — какой продукт и когда вывести на рынок. У генподрядчика же риски находятся больше в операционной деятельности — как максимально эффективно управлять своей себестоимостью, чтобы, с одной стороны, тратить достаточно много, чтобы обеспечивать надлежащее качество и сроки выполнения работ, а с другой — достаточно мало, чтобы выигрывать тендеры и оставаться при этом в прибыли. Плюс генподрядчик должен всегда управлять рисками, связанными с большим собственным персоналом, который может насчитывать сотни и даже тысячи рабочих, ИТР и административного персонала, либо управлять десятками субподрядчиков с их многочисленными контрактами, сетевыми графиками и бюджетами.

Задать собственные вопросы Евгению и узнать больше об опыте «Кантри Девелопмент» вы сможете на деловом завтраке «Уголовно-правовая ответственность бизнеса», который пройдет 20 февраля 2018 года в Москве.

Ирина Экзархо

Комментарии